» LEY DE PROPIEDAD RESIDENCIAL

(caducó 2002)

Con fecha 7/4/00, el Senador Carlos de la Rosa reproduce el Proyecto de Ley sobre Propiedad Residencial, el cual se encuentra en tratamiento en el H. Senado de la Nación bajo la Ref. 5-1607/98

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(CLUBES DE CAMPO – BARRIOS PRIVADOS)

Capitulo I

De la Propiedad Residencial

Concepto

Articulo 1: La «propiedad residencial» es el derecho real que otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer sobre un inmueble propio constituido de conformidad con lo que establece la presente ley.

Descripción

Articulo 2: Esta ley será aplicable a aquellas urbanizaciones que reúnan las siguientes características:

a) que una parte esté conformada por lotes o fracciones de terreno con construcciones o sin ellas, destinados a la construcción de viviendas residenciales, que a los efectos de esta ley se identifican como «unidades particulares», las que tendrán independencia funcional y salida indirecta a la vía pública. Esta salida podrá ser directa hacia los cursos de agua navegables.

b) que la parte restante se destine a espacios comunes, pudiendo prever áreas específicas para la práctica de actividades deportivas, recreativas, sociales, culturales y/o de servicio.

Constitución

Articulo 3: El o los titulares del dominio del inmueble a ser sometido al régimen de la presente ley deberán otorgar por escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción de dicho inmueble, un Reglamento de Propiedad Residencial que dará nacimiento al Complejo Residencial.- El Reglamento de Propiedad Residencial integra y forma parte de cada uno de los títulos que se otorguen sobre las «unidades particulares» que compongan el Complejo Residencial, y se presumirá conocido por todo propietario de «unidad particular» sin admitirse prueba en contrario. La posterior transferencia de «unidades particulares» y constitución de derechos reales sobre las mismas, requerirá el cumplimiento de los recaudos previstos en el articulo 2.505 del Código Civil.

Objeto

Articulo 4: La «unidad particular» consiste en un área de terreno delimitada que no podrá subdividirse, con el destino y características previstas en el artículo 2º inc.a), generando con carácter de inescindible la copropiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las superficies, partes, cosas y lugares comunes del inmueble, y sobre todas aquellas que determine el Reglamento de Propiedad Residencial o que hagan al mantenimiento, seguridad y funcionamiento de las mismas.

Extensión del Derecho

Articulo 5: Cada propietario será dueño exclusivo de su «unidad particular» y copropietario sobre aquellas partes del terreno y cosas destinadas al aprovechamiento común definidas en los artículos anteriores.- A estos fines serán consideradas como:

a) necesariamente comunes, no pudiendo variarse su destino sin el acuerdo de por lo menos cuatro quintos (4/5) del total de los copropietarios:

• las vías de acceso y comunicación sean principales o secundarias,
• el cerramiento perimetral,
• los locales, instalaciones y tendidos de redes aéreos o subterráneos de servicios comunes, sean estos servicios prestados por el complejo o por terceros
• las áreas e instalaciones deportivas, recreativas y serviciales.

b) necesariamente propias: el terreno de las «unidades particulares» destinadas a vivienda, sus construcciones y las cosas comprendidas en ellos, sin perjuicio de las restricciones y servidumbres que se impongan al dominio a fin de asegurar la convivencia y la prestación de los servicios comunes.

Presunción de comunidad

Articulo 6: Serán considerados comunes los bienes cuyo carácter de tales esté determinado por la ley, y los que por su función o por el destino asignado en el Reglamento de Propiedad Residencial importaren un aprovechamiento común.

Capitulo II

Del Complejo Residencial

Concepto

Articulo 7: El «Complejo Residencial» está integrado por los propietarios de las «unidades particulares» y será considerado persona jurídica de carácter privado sin finalidades de lucro de conformidad con el inciso 2º. de la segunda parte del artículo 33 del Código Civil. Tendrá su domicilio en el inmueble y se expresará a través de la Asamblea de Propietarios y el Consejo de Administración.

Patrimonio

Articulo 8: El patrimonio del Complejo Residencial se integra por: a) fondos de reserva y otras recaudaciones, b) créditos contra propietarios o terceros, c) «unidades particulares» que adquiera o se adjudiquen al Complejo Residencial, y d) en general cualquier otro fondo o reserva que los propietarios decidan constituir dentro de los fines que justifican su existencia y funcionamiento.

Capacidad

Articulo 9: El Complejo Residencial tiene capacidad para adquirir bienes y contraer obligaciones relativos a su objeto, y para intervenir en todas las acciones legales, judiciales o extrajudiciales en las que el mismo pueda ser parte como actor, demandado o en cualquier otro carácter, incluso para querellar criminalmente. Los Complejos Residenciales podrán establecer entre sí o con terceros servidumbres u otros derechos reales tendientes a un mejor aprovechamiento de sus instalaciones, y formar parte de asociaciones o federaciones que los nucléen.

Representación Legal –

Artículo 10: La representación legal del Complejo Residencial será ejercida por el Presidente del Consejo de Administración, o quien lo reemplace. Sin perjuicio de ello para ejercer actos procesales, comparecer en juicio, concurrir a audiencias, aún de mediación o de conciliación, y absolver posiciones ante cualquier fuero o jurisdicción, podrá delegarse la representación en gerentes, empleados superiores o apoderados con poder idóneo y suficiente con cumplimiento de las formalidades que establezcan las disposiciones de fondo o procesales que fueren de aplicación.

Extinción.

Articulo 11: La personalidad del Complejo Residencial se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de «propiedad residencial» con el acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, o por resolución judicial, inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Capitulo III

De los Propietarios

Ejercicio del Derecho

Articulo 12: El derecho real que corresponde a cada propietario sobre su «unidad particular» deberá ejercerse dentro del marco de los límites y restricciones establecidos en la presente ley, en el derecho aplicable en general y los derivados del Reglamento de Propiedad Residencial en miras a la seguridad del Complejo Residencial, al aprovechamiento de los bienes y servicios comunes, al mantenimiento de una buena y normal convivencia y a la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.- El ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus deberes por parte de los propietarios de las unidades particulares y por los representantes del Complejo Residencial deberán ser hechos en función del sentido comunitario que corresponde a los fines, esencia y fundamentos del régimen que establece esta ley.

Proporcionalidad

Articulo 13: El derecho de copropiedad de cada titular sobre los bienes comunes será proporcional a la superficie de terreno de su «unidad particular», sin consideración a las construcciones o edificaciones existentes en ella o que se erijan, amplíen o reduzcan con posterioridad y será ejercido con las precisiones y/o restricciones complementarias que establezca el Reglamento de Propiedad Residencial.

Inescindibilidad

Articulo 14: Los derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes serán inseparables de la propiedad de su respectiva «unidad particular» y no serán susceptibles de abandono ni renuncia.-

Adquisición y pérdida del derecho

Articulo 15: La adquisición, transmisión y pérdida del derecho real de propiedad residencial y la constitución y extinción de otros derechos reales o personales sobre las «unidades particulares» se efectuará de conformidad con lo dispuesto especialmente por esta ley y subsidiariamente por lo genéricamente establecido en el Código Civil y demás normas que fueren de aplicación.

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Articulo 16: Toda restricción o limitación que se establezca sobre la propiedad, uso, goce o disposición de las «unidades particulares», deberá constar en forma clara y precisa en el Reglamento de Propiedad Residencial y ser transcripta en todas y cada una de las escrituras relacionadas con dichas «unidades particulares». No obstante, la omisión de transcripción no enervará la oponibilidad frente a terceros de tales restricciones o limitaciones, habida cuenta de lo establecido en el artículo 3º de esta ley.

Comunicación de unidades particulares

Articulo 17: Los propietarios de «unidades particulares» contiguas pueden comunicarlas, siempre que no perjudiquen la seguridad del complejo y no signifiquen modificación de las bases de cálculo en función de las cuales se prorratean las expensas comunes y otras contribuciones.

Obligaciones de los copropietarios

Artículo 18: Los propietarios están obligados a:

a) cumplir las disposiciones del Reglamento de Propiedad Residencial, el Reglamento de Construcciones y demás Reglamentos Internos que el Complejo Residencial dicte en su consecuencia, los que deberán otorgarse e inscribirse en la manera prevista en el artículo 3º de esta ley y tendrán iguales efectos que los allí indicados;
b) conservar en buen estado sus «unidades particulares»;
c) pagar las expensas comunes y otras contribuciones en la proporción que les corresponda;
d) pagar las expensas extraordinarias dispuestas por resolución de la Asamblea;
e) contribuir a la integración de los fondos de reserva;
f) permitir el acceso a sus «unidades particulares» para realizar reparaciones o instalaciones atinentes al Complejo Residencial;
g) no destinar sus «unidades particulares» a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en esta ley o en el Reglamento de Propiedad Residencial;
h) no ejercer actividades que comprometan la seguridad del complejo, ni que perjudiquen el derecho de los demás propietarios a su aprovechamiento normal.

Responsabilidad

Articulo 19: Los propietarios responderán subsidiaria y mancomunadamente por las deudas del Complejo Residencial en la medida de sus porcentuales.- La sentencia que se pronuncie contra el Complejo, en autoridad de cosa juzgada, será ejecutable contra cada uno de los propietarios en esa medida, siempre y cuando la existencia del juicio hubiera sido puesta en conocimiento de los propietarios de «unidades particulares», individual o colectivamente, antes de ser abierto el juicio a prueba, a cuyo efecto los jueces a petición de parte deberán arbitrar las medidas idóneas a tal fin según las circunstancias, que podrán consistir en la convocatoria judicial a una Asamblea de Propietarios del Complejo Residencial para la toma de razón.

Admisión y Preferencia

Articulo 20: El Reglamento de Propiedad Residencial podrá limitar pero no impedir la transmisión y consiguiente adquisición de la «unidades particulares» por actos entre vivos a título gratuito u oneroso, condicionándola a la aceptación del ó de los nuevos propietarios por parte del Complejo Residencial y estableciendo principal ó subsidiariamente un derecho de preferencia para la adquisición a favor del Complejo Residencial o de los demás propietarios. En caso de transmisión «mortis causa», excepto a favor del cónyuge y/o descendientes por consanguinidad del propietario, la adquisición podrá quedar condicionada a la aceptación del número ó de la identidad de los sucesores en igual manera que para las adquisiciones por actos entre vivos. Las transmisiones y adquisiciones hechas en violación a las limitaciones así establecidas serán nulas e inoponibles al complejo residencial y a los otros propietarios del mismo.- Toda limitación a la libre disponibilidad deberá establecerse con claridad mediante cláusula especial en el Reglamento de Propiedad Residencial y transcribirse en todas las escrituras conforme a lo previsto en el artículo 3º de esta ley bajo pena de nulidad, y será de interpretación restrictiva.

Capitulo IV

Del Uso y Goce de los Espacios Comunes Destinados a Deportes,

Recreación y Servicios

Concepto

Artículo 21: Cuando existieren espacios o instalaciones comunes destinadas a actividades deportivas, recreativas, sociales, culturales y/o serviciales, el Reglamento de Propiedad Residencial deberá regular las modalidades, circunstancias y personas que podrán usar y gozar de esos espacios e instalaciones.

Propietarios

Artículo 22: Todos los propietarios de unidades particulares tendrán derecho al uso y goce de esos espacios e instalaciones en igualdad de condiciones. Ese derecho no podrá limitarse, restringirse ni renunciarse en ningún caso, pero: a) se pierde respecto del propietario y de todos los usuarios a que se refiere el artículo 25 por la extinción de la propiedad de la «unidad particular», así como por aplicación de la sanción de exclusión; b) se pierde para el sancionado con cesantía, y c) se interrumpe para el propietario y/o para quienes resultaren destinatarios de ella por todo el tiempo que se prolongue la sanción de suspensión.

Uso y goce en casos especiales

Articulo 23: El Reglamento de Propiedad Residencial establecerá la o las personas, y bajo que circunstancias y limitaciones, ejercerán el uso y goce de los espacios y cosas comunes cuando la propiedad de una «unidad particular» corresponda a una persona jurídica, o a más de una persona física.

Restricciones

Artículo 24: El Reglamento de Propiedad Residencial podrá establecer limitaciones, condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de estos espacios e instalaciones por parte de terceros en los casos en que los titulares de «unidades particulares» cedan total o parcialmente por cualquier título, personal o real, el uso o goce de su «unidad particular».

Familiares – Invitados

Artículo 25: El Reglamento de Propiedad Residencial, deberá prever la extensión del uso y goce de los espacios, instalaciones y servicios comunes a aquellas personas que integren el grupo familiar del propietario de la «unidad particular», cuya conformación también deberá ser determinada. Podrá también prever un régimen de invitados, así como la posibilidad de admisión de usuarios no propietarios, con derecho a uso pleno, parcial o limitado, permanente, transitorio o periódico de espacios, instalaciones y/o servicios comunes destinados a deportes, recreación y servicios, con las características y bajo las condiciones que reglamentariamente el Complejo Residencial establezca. Los derechos al uso y goce de cosas, espacios, instalaciones y/o servicios como integrantes del grupo familiar de un propietario, como invitado o bajo cualquier modalidad de usuario no propietario serán considerados personales y no susceptibles de cesión ni transmisión por actos entre vivos ni mortis causa.

Contribuciones

Artículo 26: Los propietarios, familiares e invitados podrán quedar obligados al pago de contribuciones por el uso de los espacios e instalaciones comunes las que serán fijadas por la Asamblea y se liquidarán dentro de las expensas comunes a cargo del titular de la «unidad particular».

Capitulo V

De las expensas comunes y otras contribuciones

Expensas comunes

Articulo 27: Cada propietario estará obligado a contribuir, conforme a las bases que se establezcan en el Reglamento de Propiedad Residencial o en su defecto de acuerdo al porcentual de su unidad, al pago de las expensas de funcionamiento, administración, mantenimiento, reparación y/o reposición de los bienes comunes. Estarán obligados en la misma forma al pago de las primas de seguro, reservas y otras contribuciones en los casos que corresponda.

Obligatoriedad del pago

Articulo 28: En ningún caso el propietario podrá eximirse del pago de las expensas que le correspondan, aún cuando no use o goce de los bienes y servicios comunes, transfiera por cualquier título su «unidad particular», el uso o goce de ella o alegue abandono de la misma, ni podrá demorar su pago invocando compensación con créditos eventuales contra el Complejo Residencial, ni incumplimiento de deberes del mismo, quedando a salvo las acciones que le compitieren.

Obligación real – Privilegios

Articulo 29: La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas, primas de seguro, reservas y otras contribuciones, sigue siempre a la propiedad de sus respectivas «unidades particulares» en la extensión del articulo 3.266 del Código Civil, aun respecto de las devengadas antes de su adquisición. El crédito respectivo goza de los privilegios previstos en el artículo 3.901 del Código Civil aún en el caso de concurso o quiebra del propietario, y en el artículo 241 inc. 1º de la ley 24.522 en cuanto correspondiere.

Certificado de deuda

Articulo 30: El certificado de deuda expedido por el órgano o persona del Complejo Residencial habilitado para ese fin por el Reglamento de Propiedad Residencial y con los recaudos y previo cumplimiento de las formalidades que en él se establezcan será título ejecutivo para el cobro de las expensas impagas por los copropietarios.

Capitulo VI

Del Reglamento de Propiedad Residencial

Contenido

Articulo 31: El Reglamento de Propiedad Residencial deberá disponer como mínimo sobre las siguientes materias:

a) Determinación de las áreas del complejo destinadas a las «unidades particulares»;
b) Enumeración de los bienes y espacios comunes y determinación de los sectores destinados a servicios comunes, y a deporte y/o recreación si los hubiere;
c) Determinación del porcentual que corresponde a cada «unidad particular» con relación al conjunto, porcentuales especiales o sistema para la determinación de las expensas comunes y otras contribuciones si no fueren establecidas conforme a los porcentuales de las «unidades particulares»;
d) Forma y tiempo de convocatoria a las asambleas ordinarias y extraordinarias de copropietarios; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para adoptar resoluciones; cómputo de los votos;
e) Facultades y obligaciones del Consejo de Administración, y elección y cesación de sus miembros. Determinación de los integrantes del primer Consejo de Administración;
f) Facultades y obligaciones del Consejo de Disciplina, y elección y cesación de sus miembros;
g) Pautas generales para el uso y goce de los bienes comunes y aquellos destinados para deportes y recreación, que aseguren la normal convivencia de todos los integrantes del Complejo Residencial;
h) Pautas generales para el uso, goce y disposición de otros bienes del Complejo Residencial;
i) Régimen, causales y consecuencias de la aplicación de sanciones, que podrán consistir en apercibimiento, multa, suspensión, cesantía y exclusión.

Capitulo VII

Asambleas

Asambleas

Articulo 32: La Asamblea es la reunión de los propietarios y resuelve sobre:

a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por esta ley o el Reglamento de Propiedad Residencial;
b) Designación de los integrantes del Consejo de Administración, sus cargos, y remoción;
c) Designación de los integrantes del Consejo de Disciplina, sus cargos y remoción;
d) Aprobar cuentas, balances generales y la gestión de los miembros del Consejo de Administración;
e) Modificaciones al Reglamento de Propiedad Residencial o al Reglamento de Construcciones y al Reglamento Interno cuando hubieren sido otorgados simultáneamente con aquel;
f) Aprobación y modificación del Reglamento de Construcciones y Reglamento Interno si no hubieren sido otorgados junto con el Reglamento de Propiedad Residencial.
g) Aprobación del presupuesto anual de erogaciones para el funcionamiento del complejo y la estimación del valor de las expensas comunes correspondientes;
h) Las apelaciones contra sanciones dispuestas por el Consejo de Disciplina;
i) Cualquier otra cuestión de interés común que implique modificación o limitación a los derechos de todos o de algún propietario.

Convocatoria – Quórum

Artículo 33: Las Asambleas deben ser convocadas por medios que aseguren su publicidad y difusión entre todos los propietarios, a quienes se notificará individualmente en el domicilio que hayan informado al Complejo Residencial, sin que la falta de notificación personal por motivo no imputable al Consejo de Administración invalide la celebración de la Asamblea si la convocatoria hubiese sido debidamente publicitada conforme al Reglamento de Propiedad Residencial. Las publicaciones y notificaciones contendrán transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa no pudiendo resolverse sobre otros puntos, bajo sanción de nulidad.

Mayorías

Articulo 34: Las decisiones se tomarán por mayoría absoluta de votos presentes, salvo que la ley o el Reglamento de Propiedad Residencial establezcan mayorías especiales. Los propietarios podrán hacerse representar por apoderados generales o especiales. Es suficiente carta poder con firma certificada por escribano, banco ó autoridad judicial. Ninguna persona podrá representar a más de cinco propietarios, y no podrán ser representantes los miembros del Consejo de Administración y del Consejo de Disciplina, los integrantes de cualquier órgano de vigilancia o contralor establecido por el Reglamento de Propiedad Residencial, ni los gerentes y empleados del Complejo Residencial.

Mayorías Especiales

Articulo 35: Salvo que el Reglamento de Propiedad Residencial establezca otros recaudos y/o porcentajes mayores, se requerirá acuerdo unánime de todos los propietarios del Complejo Residencial para desafectar el inmueble del régimen de Propiedad Residencial, según lo previsto en el artículo 11. De cuatro quintos (4/5) para modificar la afectación de los bienes y servicios comunes previstos en el artículo 5º inc. a). Y de por lo menos dos tercios de los presentes para aprobar las materias indicadas en el punto «e» del artículo 32.

Votos – Cómputos

Articulo 36: Los votos se computan en la forma que prevea el Reglamento de Propiedad Residencial, y en su defecto se presume que a cada «unidad particular» le corresponde un voto. Si una «unidad particular» pertenece a más de un propietario, se unificará la representación.

Capitulo VIII

Consejo de Administración.

Administración

Articulo 37: La administración del Complejo Residencial estará a cargo del Consejo de Administración, integrado por propietarios de «unidades particulares».

Integración y Duración de los Mandatos.

Articulo 38: El Reglamento de Propiedad Residencial deberá fijar el número de integrantes titulares y suplentes del Consejo de Administración y precisará el término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo ser reelegibles una sola vez y ulteriormente elegibles luego de por lo menos un período intermedio.

Funcionamiento

Articulo 39: El Reglamento de Propiedad Residencial deberá disponer sobre el funcionamiento del Consejo de Administración. El quórum no podrá ser inferior a la mayoría absoluta de sus integrantes. Deberá reunirse por lo menos una vez al mes, salvo que se prevea en el Reglamento de Propiedad Residencial mayor número de reuniones y sin perjuicio de las que se soliciten en forma extraordinaria por alguno de sus integrantes.

Delegación – Comisiones – Gerencia

Articulo 40: El Consejo de Administración podrá constituir Comisiones, y designar a sus miembros para colaborar en temas o actividades específicas de las tareas y responsabilidades a su cargo. También podrá designar uno o más gerentes y/o intendentes en quienes delegar funciones ejecutivas de la administración; ésta designación podrá recaer en personas no propietarias y será revocable libremente.

Atribuciones y Funciones

Articulo 41:

Corresponde al Consejo de Administración:

a) Convocar a la Asamblea, redactar el orden del día y el acta de la misma;
b) Conocer en todo lo referente a los aspectos funcionales, jurídicos y económicos del complejo;
c) Ejercer la administración del complejo;
d) Ejecutar las decisiones de la Asamblea;
e) Atender a la conservación de los bienes comunes y a la seguridad del complejo;
f) Practicar la cuenta de gastos y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlos. Liquidar las expensas comunes y otras contribuciones;
g) Formular el presupuesto anual;
h) Confeccionar rendiciones de cuentas, balances e inventarios;
i) Nombrar y despedir al personal del complejo y cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación vigente;
j) Mantener asegurados los bienes del complejo contra incendio y otros riesgos;
k) Conservar los títulos originales y documentación del Complejo Residencial, y llevar en legal forma los libros de actas y de administración, y los que determine la autoridad local;
l) Expedir informes de deuda y de créditos por todo concepto y de la existencia de reclamos judiciales o administrativos, todo ello en el término de cinco (5) días cuando fuere a pedido de parte, y certificados de deuda a los fines dispuestos en el artículo 30º si el Reglamento de Propiedad Residencial así lo estableciera o si no contuviera previsión sobre el particular;
m) Colaborar con el Consejo de Disciplina, instar la intervención del mismo sea por sí o por denuncias, notificar sus resoluciones y hacer cumplir las sanciones que este imponga.

Otros temas

Articulo 42: Cualquier asunto de interés común que no se encuentre comprendido dentro de las atribuciones conferidas a la Asamblea y que no implique modificación o limitación a los derechos de todos o de algún propietario, será resuelto por el Consejo de Administración.-

Capitulo IX

Consejo de Disciplina

Facultad Sancionatoria

Artículo 43: El poder disciplinario que por esta ley se reconoce al Complejo Residencial será ejercido privativamente por el Consejo de Disciplina, el que estará integrado exclusivamente por propietarios de «unidades particulares». Aplicará las sanciones que específicamente se determinan en esta ley y en el Reglamento de Propiedad Residencial.

Integración y Duración de los mandatos

Articulo 44: El Reglamento de Propiedad Residencial deberá fijar el número de integrantes titulares y suplentes del Consejo de Disciplina y precisará el término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo ser reelegibles indefinidamente.

Atribuciones y Funciones

Articulo 45: Corresponde al Consejo de Disciplina:

a) Proponer su propio Reglamento de procedimientos, si no estuviera establecido en el Reglamento de Propiedad Residencial, el que deberá someterse a aprobación de la Asamblea;
b) Asegurar el derecho de defensa de los imputados por la comisión de alguna falta;
c) Realizar todas las citaciones, gestiones y diligencias necesarias y convenientes y requerir toda la información que estime necesaria para determinar la exactitud y veracidad de los hechos investigados;
d) Aplicar sanciones.

Sanciones

Articulo 46: Las sanciones a ser aplicadas en el Complejo Residencial por el Consejo de Disciplina, según lo que se establezca en el Reglamento de Propiedad Residencial podrán ser las de apercibimiento, multa, suspensión, cesantía y exclusión.

Suspensión – Cesantía

Articulo 47: Salvo disposición distinta del Reglamento de Propiedad Residencial:

a) La sanción de suspensión podrá aplicarse a propietarios, miembros de su grupo familiar, invitados ó usuarios no propietarios, e importará la inhabilitación temporaria, por todo el tiempo por el que sea impuesta, para hacer uso total o parcial según lo establezcan los Reglamentos o el Consejo de Disciplina de cosas y espacios o servicios comunes de los definidos en el artículo 21º, sin perjuicio de la continuidad de la obligación de pagar las expensas y demás contribuciones.

b) La sanción de cesantía podrá aplicarse a familiares miembros del grupo de un propietario, a invitados ó a usuarios no propietarios, e importará la inhabilitación permanente para hacer uso de todos y cualesquiera cosas y espacios o servicios comunes de los definidos en el artículo 21º.

Exclusión

Artículo 48: La sanción de exclusión solo podrá imponerla el Consejo de Disciplina por unanimidad y mediante voto fundado respecto de propietarios de «unidades particulares», en razón de actos de inconducta que por su gravedad y reiteración hagan insostenible la continuidad de su participación en el Complejo Residencial. Implicará automáticamente la cesantía inexcusable de todos los miembros de su grupo familiar e invitados, y generará la obligación de transferir a terceros o al Complejo Residencial su «unidad particular» dentro del plazo prudencial que el Reglamento de Propiedad Residencial establezca, que en ningún caso será inferior a un año, como supuesto de enajenación forzosa. En su caso serán de aplicación las preferencias, restricciones o limitaciones a que se refiere el artículo 20. Hasta tanto se efectivice la transferencia de la «unidad particular» del excluido éste continuará obligado a pagar las expensas y demás contribuciones que puedan corresponder, y a cumplir con las obligaciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Residencial.

Apelación.

Articulo 49: El propietario sancionado podrá apelar la sanción que se le aplique dentro de los treinta días de ser notificado de la resolución pertinente del Consejo de Disciplina para ante la primera Asamblea que se realice, la que resolverá confirmando, modificando o dejando sin efecto la misma. El Reglamento de Propiedad Residencial podrá declarar inapelables las sanciones de apercibimiento y suspensiones menores. La apelación de las sanciones de cesantía y exclusión tendrá siempre efecto suspensivo. La resolución de la Asamblea pone fin al poder disciplinario del Complejo Residencial quedando habilitados los procedimientos judiciales que resulten pertinentes.

Capitulo X

De los Subcomplejos Residenciales

Concepto

Articulo 50: En Complejos Residenciales cuyo diseño, estructura o naturaleza lo haga conveniente, el Reglamento de Propiedad Residencial puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional y administrativa, en todo aquello que no gravite sobre la infraestructura general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones debe regularse especialmente, pudiendo designar su propio Consejo de Administración, aplicándose en lo pertinente las disposiciones de esta ley.

En caso de conflicto entre los diversos sectores la Asamblea del Complejo Residencial resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde únicamente el Complejo Residencial sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Capitulo XI

Disposiciones Procesales

Procedimientos

Articulo 51: En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en esta ley o en el Reglamento de Propiedad Residencial o en cualquier Reglamento Interno, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondieren, el Complejo Residencial o cualquier propietario afectado, agotada la vía interna, tendrá acción para hacer cesar la infracción, la que tramitará judicialmente mediante proceso sumarísimo abreviado.

A este efecto, en única audiencia las partes deben acompañar toda la prueba de la que intenten valerse. El juez puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco días, disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la «unidad particular» en beneficio del Complejo Residencial.

Capitulo XII

Disposiciones Generales

Aplicación de esta ley

Articulo 52: La presente ley es complementaria del Código Civil y de aplicación inmediata. Se aplicará por analogía a las situaciones de hecho comprendidas en la misma y a los casos que sean sometidos a los estrados judiciales con fundamento en tales situaciones, aún derivadas de relaciones jurídicas anteriores o preexistentes en tanto no mediare cosa juzgada a su respecto

Derogación de normas

Articulo 53: A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

Capitulo XIII

Disposiciones Transitorias

Situaciones preexistentes

Artículo 54: Las urbanizaciones existentes al momento de la promulgación de la presente ley que reúnan las características de hecho previstas en el artículo 2º, o que se adecuen a él, podrán quedar incluidas dentro del régimen establecido en la misma cualquiera fuera su forma jurídica actual respetando los derechos adquiridos por los propietarios que integran dichas urbanizaciones.

La reglamentación deberá prever los plazos, formalidades, exenciones y facilidades que fueren necesarias para que las urbanizaciones preexistentes que opten por el régimen de la presente ley puedan adecuar su status jurídico a la normativa de esta ley.