SIMPOSIOS DESARROLLADOS

Simposio Universidad Austral - 2005
SIMPOSIO – PROPIEDAD URBANA ESPECIAL

UNIVERSIDAD AUSTRAL

24 DE AGOSTO DE 2005
PROPOSITO

Debatir sobre la propuesta legislativa que se presenta en el proyecto de ley de «Propiedad Urbana Especial» con el propósito de analizar y reflexionar sobre si la normativa jurídica elaborada brinda una respuesta adecuada a la problemática planteada por las «urbanizaciones especiales», las que en la actualidad carecen de un régimen de derecho de fondo y de alcance nacional, que contemple en particular e integralmente la novedosa realidad social típica que ha generado este tipo de complejos inmobiliarios.

PARTICIPANTES

Esc. María T. Acquarone
Dr. G. de Reina Tartière
Agrim. Pedro Marino
Dr. Diego Bunge
Dr. Miguel Ángel Díaz
Dr. Juan Carlos Pratesi
Esc. Eleonora Casabé
Agrim. Norberto O. Frickx
Esc. Julio Tissone
Esc. Jorge Causse
Dr. Dante Galeazzi
Arq. A. Vazquez Mahia
Esc.C. Ceriani Cernadas
Esc. Cecilia Herrero
Esc. Jorge Viacava
Esc. Marcelo de Hoz
Dr. Jorge R. R. Juliá

COMITÉ DE DIRECCIÓN

Director de Debate: Dr. Juan Carlos Pratesi

Directores Adjuntos: Dr. Gabriel de Reina Tartière

Dr. Jorge R.R. Juliá

DISCURSO APERTURA por la Diputada Hilda González de Duhalde

Buenas tardes.

Quiero expresar mi sincero y profundo agradecimiento a todos los que han hecho posible la realización de este Simposio: las autoridades de esta Universidad, las entidades coorganizadoras, las instituciones auspiciantes, los calificadísimos expositores convocados y todos los presentes.

Este encuentro de altísimo nivel nos está demostrando que con seriedad, responsabilidad y participación ciudadana es posible elevarnos por encima de cierta mediocridad y agresión que a veces parece invadir el discurso político y que frena ese deber positivo de actuación que su función vicaria impone a los diferentes órganos y funcionarios del Estado.

A fines del 2004 tomé la decisión de presentar un proyecto de ley tendiente a darle un marco jurídico específico a las urbanizaciones especiales («countries», clubes de campo, barrios cerrados y emprendimientos afines) , lo que luego materialicé el 16 de marzo de 2005 con la inestimable ayuda de un equipo cuya capacidad técnica y de trabajo creo necesario y justo resaltar expresamente, aunque supongo que todos Uds. la conocen muy bien pues hace años que vienen trabajando en el tema y seguramente han interactuado con ellos en el ámbito académico, institucional, social, etc.

No fue ajena a la decisión de presentar este proyecto mi condición de bonaerense , dado que mi provincia es la que registra el mayor número de emprendimientos de este tipo. Tampoco lo fue la circunstancia de tener a mi cargo la presidencia de la Comisión de Asuntos Municipales de la Cámara de Diputados, puesto que este es un tema que también interesa a los Municipios y que ya había sido objeto de preocupación por parte de la Federación Argentina de Municipios.

Por otra parte, me resulta al menos curioso que un sector importante de la población -la que optó y opta por vivir en este tipo de urbanizaciones- padezca una suerte de «discrimación» por parte del órgano legislativo competente, consistente en la no provisión de una normativa adecuada que le facilite el pleno ejercicio de elementales derechos constitucionales –como el de propiedad y el de asociación- lo que constituye en cierto modo un incumplimiento de la obligación de legislar que el nuevo inciso 23 del artículo 75 de la Constitución Nacional impone al Congreso.

A su vez, tuve en cuenta tres aspectos que me parecieron centrales.

En primer lugar el jurídico: la innegable necesidad de llenar un vacío legal a través de una norma de fondo, complementaria del Código Civil , que combine adecuadamente los aspectos propios del derecho de propiedad y del derecho asociativo, tipificando un nuevo derecho real que contemple las características particulares de este tipo de relación jurídica compleja. Es fundamental establecer un marco legal que brinde seguridad jurídica y avente el riesgo de la proliferación y atomización normativa local en la materia ante la falta de una norma de alcance nacional.

En este sentido, el proyecto presentado es superador de las actuales figuras jurídicas que se utilizan para la gestión de este tipo de urbanizaciones:

a) el régimen de propiedad horizontal,

b) la de dominio sobre las partes privativas y condominio sobre las partes comunes,

c) la de dominio de las parcelas individuales quedando las partes comunes bajo el dominio de una entidad jurídica que agrupe a los propietarios o la adopción de la forma de una sociedad comercial o asociación civil sin fines de lucro.

Cada una de ellas con su problemática contribuyó a crear un panorama instrumental heterogéneo y complejo, respecto del cual es justo reconocer el esfuerzo sistematizador de criterios doctrinarios realizado por distintos profesionales y sus entidades representativas.

Sin duda la existencia de un régimen legal claro y específico facilitará el normal y más pleno ejercicio del derecho de propiedad, tornará más transparentes y ágiles los negocios jurídicos y posibilitará una mejor articulación entre los ámbitos del derecho privado y del derecho público (especialmente el urbanístico y tributario).

En segundo término, me pareció igualmente importante la dimensión social de la cuestión, desde varios puntos de vista:

• los 600 emprendimientos actualmente existentes en el país proveen de trabajo directo a unas 130.000 personas e indirecto a otro número igualmente importante de ellas, fomentando el arraigo de sus familias, que considero un aspecto fundamental para descomprimir la preocupante densidad demográfica del conurbano bonaerense y aminorar la marginalidad social y sus secuelas.

• estamos ante una realidad que involucra a unas 60.000 familias con residencia permanente, con tendencia a aumentar, a las que deben agregarse las que pasan casi todo su tiempo libre en este tipo de urbanizaciones;

• por diversas razones –creo que fundamentalmente vinculadas a las dificultades en materia de seguridad ciudadana y a la búsqueda de modos de vida alternativos a los impuestos por la vertiginosidad de los tiempos que corren- se trata de un fenómeno que cada vez abarca a mayor cantidad de personas y de clases sociales, a tal punto que hoy ya no puede afirmarse seriamente que se trata de una problemática circunscripta a los sectores sociales económicamente más poderosos, salvo que se parta de un injustificado y peligroso prejuicio ideológico;

• estas circunstancias me llevaron a prestarle una especial atención a las aspiraciones y necesidades de los habitantes de estas urbanizaciones vinculadas a la convivencia y a los mecanismos tendientes a preservarla, estructurando un procedimiento disciplinario adecuado –propio del derecho asociativo- y garantizando, al mismo tiempo, el derecho de defensa tanto en sede institucional como judicial en todas sus instancias. Alguna prensa mal intencionada o sin un acabado conocimiento del proyecto ha difundido equivocadas versiones en el sentido de que consagraba una suerte de «privatización de la Justicia», estableciendo un Estado dentro de otro Estado. Aunque resulte una obviedad vale la pena aclarar que no hay nada más alejado de la realidad que esas apreciaciones, ya que la intensidad del control estatal sobre el Complejo Urbanístico no varía. Los habitantes de estos complejos no resultan de ningún modo sustraídos de la jurisdicción administrativa o judicial del Estado en ninguna materia (ya sea policial, penal, tributaria, civil, comercial, etc.). Lo que el proyecto hace es simplemente establecer una potestad disciplinaria interna, al modo de cualquier club o asociación, tendiente a garantizar principios elementales de convivencia, con la posibilidad de apelar cualquier sanción tanto en sede institucional como judicial, con efectos suspensivos. Esta potestad, por otra parte, ya existe en la práctica y ha sido convalidada por una pacífica jurisprudencia.

• no es de descartar que la sanción de una ley que brinde un marco jurídico adecuado genere un fenómeno económico y social expansivo, tal como ocurrió en 1948 con la sanción de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

Un tercer aspecto me pareció esencial: encarar el tema con una visión federal , por eso el proyecto en esto también sigue el criterio metodológico de la ley de propiedad horizontal, evitando invadir competencias provinciales y municipales. Es preciso tener en cuenta que todas las cuestiones inherentes a la organización, las limitaciones, control, características y modalidades, posibilidades, conveniencia y demás circunstancias de funcionamiento de las Urbanizaciones Especiales, en cuanto tienen que ver con intereses públicos, son y serán de competencia local (provincial, municipal o la que por delegación de aquellas corresponda). No se trata, entonces, de una omisión del proyecto, como ha sostenido en su disidencia algún legislador que, seguramente sin querer, acaba evidenciando una inadmisible intención de invadir los ámbitos reservados a las jurisdicciones locales y los poderes no delegados.

Para terminar, les propongo a todos los que se aproximen a este proyecto lo hagan desprovistos de prejuicios de cualquier naturaleza, siempre tan peligrosos como estériles y disociantes.

Como toda obra humana es perfectible y como todo producto jurídico, opinable. Habrá algunos a quienes les parezca insuficiente y a otros demasiado reglamentarista. Pero me parece fundamental formular la siguiente reflexión: el actual es el escenario más precario, por lo cual resulta esencial concentrar todos los esfuerzos en la sanción de una ley.

Al momento de tomar la iniciativa de presentar el proyecto obviamente asigné fundamental importancia a que fuera respetuoso del individuo y de la libertad como atributo fundamental de la persona, a que contara con el respaldo técnico suficiente, a que contemplara los lineamientos doctrinarios y jurisprudenciales existentes y a que recogiera la experiencia de los proyectos legislativos que han sido ampliamente debatidos tanto en el campo académico como parlamentario. Pero, además y prioritariamente, a que contemplara de la mejor manera las aspiraciones de los habitantes de este tipo de urbanizaciones, a los que sin duda la mejor norma que hoy podemos darles es también la que logremos en el menor tiempo posible.

Muchas gracias.

TEMAS TRATADOS

• Consideración en general
• Un nuevo derecho real
• Derecho real y Derecho personal – Inescindibilidad
• Sentido Comunitario – Pautas de convivencia – Sanciones
• Cerramiento
• Personalidad Jurídica del Consorcio de Propiedad Residencial
• Publicidad Instrumental y Registral
• Normativas Provinciales y Municipales
• Concurrencia de jurisdicciones
• Implicancias Urbanísticas
• Gastos Comunes – Obligaciones del Copropietario
• Situación de la urbanizaciones actualmente existentes

Simposio H. Senado de la Nación - 2001
SIMPOSIO SOBRE LOS PROYECTOS DE LEY DE:
PROPIEDAD RESIDENCIAL
URBANIZACIONES ESPECIALES

El 28 de junio de 2001, se realizó el Simposio sobre los Proyectos de Ley de: Propiedad Residencial y Urbanizaciones Especiales, para deliberar sobre ambas iniciativas en forma conjunta. Convocado por el Sr. Senador Nacional, Dr. Carlos de la Rosa y el Sr. Diputado Nacional, Esc. Alberto Allende Iriarte, autores de los proyectos de ley antes citados. El mismo se llevó a cabo en dependencias del H. Senado de la Nación.

Esc. Cristina Armella
Esc. Jorge Cause
Dra. Susana Lambois
Esc. María T Acquarone
Esc. C. Ceriani Cernadas
Arq. Mario Marambio
Esc. A. Braschi
Esc. H. Colman Lerner
Agrim. Pedro Marino
Dr. Diego Bunge
Dr. Jorge R.R. Juliá
Dr. Juan Carlos Pratesi
Esc. Marcelo de Hoz
Esc. Ceciliar Herrero
Esc. Julio Tisone
Esc. Eleonora Casabé
Dra. Elena Highton
Arq. A. Vázquez Mahía

Asistieron especialmente invitados: legisladores y asesores, autoridades nacionales, provinciales y municipales, profesionales, expertos de diversas entidades.

TEMAS TRATADOS
– Consideración en general
– Un nuevo derecho real
– Derecho real y Derecho personal – Inescindibilidad
– Sentido Comunitario
– Cerramiento
– Personalidad Jurídica del Consorcio de Propiedad Residencial
– Pautas de convivencia
– Publicidad Instrumental y Registral
– Normativas Provinciales y Municipales:
– Concurrencia de jurisdicciones
– Gastos Comunes – Obligaciones del Copropietario
– Implicancias bancarias y financieras